Какие документы должны быть у продавца дома (квартиры) в Абхазии, при покупке его гражданами России?

Очень часто мне задают вопрос относительно перечня необходимых документов у продавца жилого помещения. Хотя, я частично уже отвечал на этот вопрос в статье Оформление жилой недвижимости в Абхазии в собственность, считаю своим долгом, осветить этот вопрос более подробно.

Правоустанавливающие документы

Они могут быть, а могут и не быть у собственника. Это, на сегодняшний момент, не очень важно. Лучше, конечно, чтобы они были, но если нет, достаточно будет справки из местного органа в которой будет указан собственник жилого помещения.

Нужно отметить, в Абхазии пока еще только зараждается система кадастрового учета и процесс этот идет с большим скрипом, поэтому у собственника может не быть никаких правоустанавливающих документов.

Также, важно сказать, что понятия «собственность на землю» в Абхазии не существует, вся земля в Республике принадлежит государству. Поэтому требовать какие-то документы на землю у хозяина бессмысленно. В лучшем случае, у него может быть справка из сельсовета о том что его дом стоит на участке площадью столько-то соток.

План БТИ, технический паспорт (обмер строения и участка)

Данные документы не играют никакой роли при покупке жилья гражданином России и поэтому, если их нет, то и требовать их не обязательно. Эти документы нужны при продаже жилья гражданину Абхазии, для составления договора купли-продажи, а для гражданина РФ они даже могут стать некоторым тормозом в развитии на новом месте. Дело в том, что если у вас есть документы из БТИ, то в них все параметры вашего дома, квартиры, участка уже зафиксированы и любое их изменение (перепланировка, расширение участка, утепление дома и пр.) нужно будет согласовывать. А это дополнительная бюрократия со всеми вытекающими тратами нервов, времени и средств.

Домовая книга

Данный документ также не свидетельствует о наличие прав на жилье, а лишь удостоверяет регистрацию (прописку и выписку лиц) в данном строении.

Кадастровый план земельного участка

Как я уже писал выше — с кадастром в Абхазии туговато, поэтому в ближайшие пару лет, этот документ также малоактуален.

Отказ супруга от прав на жилье

Вот этот документ довольно важен, при покупке дома или квартиры в Республике. Дело в том, что по закону, живой супруг имеет право на половину имущества, нажитого в законном браке. Проще говоря, если собственник выпишет вам доверенность без этого документа, то законный супруг (супруга) имеет право отсудить у вас половину дома (квартиры).

В принципе, нотариус при заверении, выписанной вам собственником, доверенности, обязан затребовать у него этот документ, но все же, беззаботно надеяться на порядочность нотариуса не стоит, а лучше пригласить обоих супругов к нотариусу, чтобы оформить отказ одного и доверенность от другого.

При смерти одного из супругов, достаточно принести к нотариусу свидетельство о смерти.

Генеральная доверенность от собственника на жилое помещение

Собственно, это и есть самый важный документ (на сегодняшний момент), при покупке жилья в Абхазии. Доверенность дает все права, что и у собственника, за малым исключением — она не делает собственником покупателя. То есть формально собственником так и остается продавец, но он наделяет вас такими же правами на продаваемое жилье, как и он сам.

Завещание

Неплохо было бы, при заверении у нотариуса доверенности, попросить собственника сделать на вас завещание на покупаемый вами дом (квартиру). Это позволит вам, в случае смерти хозяина, на законных основаниях, стать собственником купленного жилья.

Резюмируя все сказанное, делаем вывод: при покупке жилья в Республике Абхазия гражданином России, у хозяина, продаваемого жилья, должны быть справка из сельсовета (администрации), подтверждающая что он собственник, и нотариально заверенный отказ супруга (супруги) (если таковые есть) от своей доли, продаваемого дома. В случае смерти одного из супругов, свидетельство о смерти. Этих документов будет достаточно, чтобы нотариус заверил, выписанные собственником на вас генеральную доверенность и завещание. Наличие других документов желательно, но совсем необязательно.